日期：2010-12-8 16:14:00

1、

这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。

本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。

我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。

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